Op 21 november 2014 weest de Hoge Raad een belangrijk onteigeningsarrest over de onrendabele top (zijnde het negatief verschil tussen de stichtingskosten en de verkoopwaarde in het commercieel verkeer) bij bedrijfsverplaatsing. Ondergetekende stond in die zaak de onteigende bij.
Naar aanleiding van een arrest van het Hof Amsterdam 29 september 1994 (NJ 1996, 85) was in de praktijk over de aanspraak op dit verschil bij een onteigening van bedrijfsmatige geëxploiteerd onroerend goed verwarring ontstaan. Op grond van het arrest van het Hof Amsterdam werd namelijk soms aangenomen, getuige ook de gecasseerde vonnissen, dat een onrendabele top zich in een bedrijfsmatige situatie niet zou doen gevoelen. Zulks omdat met zou investeert in een bedrijfsmiddel om daarmede de investering terug te verdienen.
De Hoge Raad volgt deze redenering – terecht – niet. De Hoge Raad overweegt daartoe dat er geen reden is om in een bedrijfsmatige situatie een onrendabele top anders te benaderen dan in een niet bedrijfsmatige situatie. De Hoge Raad stelt dat de gedachte dat de stichtingskosten (de kosten van aanschaf en aanpassing) in een bedijfsmatige situatie gezien moeten worden als investering in een productiemiddel waarmee rendement wordt behaald en waarmee de stichtingskosten worden ‘terugverdiend’ in strijd is met art. 40 Ow. Zuks omdat deze gedachte tot gevolg zou hebben dat de onteigende de schade bestaande in het verschil tussen de stichtingskoten en de commerciële waarde na stichting ten laste van zijn eigen winst moet dragen. De kosten van aanpassing van het vervangend object, voor zover zij de marktwaarde daarvan niet verhogen en in die zin ‘onrendabel’ zijn, moeten derhalve aldus de Hoge Raad als vermogensschade ten gevolge van de onteigening worden vergoed door de onteigenaar. Daarbij overweegt de Hoge Raad dat de omstandigheid dat de onteigende een gekapitaliseerde rentevergoeding als financieringsschade vergoed krijgt, niet meebrengt dat hij in dezelfde economische positie wordt gebracht als vóór de onteigening. Een rentevergoeding herstelt immers niet de vermogenssituatie.
Kort en goed: ook bij onteigening van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken moet een onrendabele top dus integraal vergoed worden.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met Egbert de Groot of plaats een reactie hieronder.