In onteigeningszaken heeft niet iedereen jegens de onteigenende partij een aanspraak op schadeloosstelling. Alleen de eigenaar en partijen die – kort gezegd – een juridische band hebben met het onteigende waar men in het commerciële verkeer (ook) niet omheen kan (zoals huurder, pachters, erfpachters etc.) hebben een aanspraak op schadeloosstelling. Andere partijen (derden) hebben een dergelijke aanspraak niet. Dit kan onder omstandigheden tot onbillijke uitkomsten leiden die gecorrigeerd moeten worden. Een correctie die de Hoge Raad in de praktijk ook blijkt toe te passen. Een voorbeeld daarvan wordt onderstaand besproken.
Correctie Hoge Raad
In een uitspraak van 7 november 2014 oordeelde de Hoge Raad over de vraag of voor een partij die niet kan deelnemen aan het onteigeningsgeding, toch schadevergoeding gevraagd kan worden door de onteigende. Het ging in het arrest in het bijzonder om de vraag of de huurder van het onteigende die tevens vennoot was van een vennootschap onder firma (VOF) en die (zonder onderliggende rechtsverhouding) gebruik maakte van het door de huurder gehuurde onteigende (en die dus door het verlies van dit gebruik schade leed), schadeloosstelling kon eisen voor de schade van de vennootschap onder firma. Een firma waarin de huurder overigens maar voor 5 % deelnam. Van belang daarbij is dat voor de VOF had te gelden dat deze geen partij was in het onteigeningsgeding en dus geen zelfstandige aanspraak had op schadeloosstelling. Ondanks het voorgaande oordeelt de Hoge Raad dat aan de schade van de VOF in het onteigeningsgeding niet voorbij gegaan kon worden. De schade moest vergoed worden aan de huurder zodat deze die vergoeding kon inbrengen in/afdragen aan de VOF.
De Hoge Raad overweegt: (Er), heeft te gelden dat ook indien een huurder in het verband van een vennootschap onder firma of maatschap, of in een niet juridisch vormgegeven familieverband, een bedrijf uitoefent in of op een onroerende zaak die wordt onteigend, en op de huurder een verplichting rust om de hem toe te kennen vergoeding ter zake van inkomensschade in dat verband in te brengen, de volledige bedrijfsschade van dat verband moet worden aangemerkt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening in de zin van art. 40 Ow.
Juridische verplichting?
Wat opvalt is dat de Hoge Raad belang hecht aan het feit dat “op de huurder een verplichting rust om de hem toe te kennen vergoeding ter zake van inkomensschade in dat verband (de vennootschap onder firma) in te brengen”. Vanwege die omstandigheid aldus de Hoge Raad moet ” de volledige bedrijfsschade van dat verband (EdG: de vennootschap onder firma) worden aangemerkt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening in de zin van art. 40 Ow.”
Het voorgaande doet de vraag rijzen of het nu wel of niet noodzakelijk is dat er sprake is van een juridische verplichting van de tot schadeloosstelling gerechtigde om een derde schadeloos te stellen of niet. Deze vraag moet gesteld worden omdat de Hoge raad in een arrest van 27 september 2013 oordeelde dat het bestaan van een juridische verplichting van de onteigende jegens de derde geen vereiste is. In het eerste geval (er is een verplichting) vormt de schade “eigen schade” van de onteigende die vergoed moet worden op grond van de Onteigeningswet. In het tweede geval (er is geen verplichting) is geen sprake van een dergelijke vergoedbare eigen schade, maar van schade die over de band van “een redelijkheidscorrectie” voor vergoeding in aanmerking komt.
Uit de twee arresten van 7 november 2014 en 27 september 2013 meen ik te kunnen afleiden dat er in een onteigeningsgeding alleen dan aanleiding bestaat om rekening te houden met schade van een derde die geen rechtstreekse aanspraak kan ontlenen aan de Onteigeningswet, indien:
- de tot schadeloosstelling gerechtigde zelf een belang heeft dat wordt geschaad (en zonder onteigening niet geschaad zou zijn) als de derde geen schadeloosstelling ontvangt en/of
- op de tot schadeloosstelling gerechtigde (ten gevolge van de onteigening respectievelijk in het kader van de onteigening) een plicht ontstaat om de derde schadeloos te stellen en er aldus (ook) sprake is van schade van de onteigende.
Met andere woorden het moet steeds gaan om schade van de tot schadeloosstelling gerechtigde zelf als gevolg van de onteigening.
Les voor de praktijk
De les voor de praktijk bij schade voor derden in onteigeningszaken lijkt te zijn dat steeds bezien dient te worden of:
- de tot schadeloosstelling gerechtigde zelf een belang heeft dat wordt geschaad (en zonder onteigening niet geschaad zou zijn) als de derde geen schadeloosstelling ontvangt en/of
- op de tot schadeloosstelling gerechtigde (ten gevolge van de onteigening respectievelijk in het kader van de onteigening) een plicht ontstaat om de derde schadeloos te stellen en er aldus (ook) sprake is van schade van de onteigende.
Indien aan een of beide vereisten is voldaan, kan of dient wellicht zelfs de tot schadeloosstelling gerechtigde, schadeloosstelling te vorderen voor de derde om deze vervolgens aan te wenden om de schade bij deze derde te delgen.
Binnenkort verschijnt in Bouwrecht omtrent het vorenstaande een annotatie van ondergetekende waarin op het vorenstaande nader zal worden ingegaan.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met Egbert de Groot of plaats een reactie hieronder.